房屋租賃合同防控

課程大綱
第一講：房屋租賃合同的效力及租金
一、房屋租賃合同效力
1、出租沒有房產證和違章建筑的房屋租賃合同效力如何？
2、是否備案對房屋租賃合同的效力如何？
3、一房數(shù)租對租賃合同效力如何？
4、涉案房屋用途改變的糾紛中租賃合同的效力認定
5、出租人隱瞞與訂立合同有關的重要事實，租賃合同的效力如何？
6、房屋租賃合同未到期，出租人未經允許轉租的效力如何？
7、已經出租的房屋被查封，原租賃合同是否有效？
8、未經共有人同意簽訂的房屋租賃合同是否有效/
二、租金糾紛
1、情勢變更是否可調整租金？
2、出租方不盡維修義務，承租方是否可拒付租金？
3、房屋租賃合同無效，租金如何認定？
4、未經出租人同意轉租的，超出的租金是否歸出租人所有？
5、拒付租金有正當理由的認定標準
6、承租人延期繳納租金或不支付租金，出租人如何維護自己的合法權益？
7、承租人拒付租金或延付租金的訴訟時效

第二講、商鋪租賃與轉租糾紛一、商鋪轉租糾紛
1、商鋪租賃關系解除是添附物權的歸屬權的認定
2、承租商鋪拆遷時承租人受償權如何處理？
3、商鋪優(yōu)先租賃權如何認定？
4、承租人惡意添附的裝飾物如何處理？
5、對于出租人同意的已經形成附合的裝飾裝修、租賃期滿后是否要求恢復原狀或賠償損失？
二、轉租糾紛
1、理解轉租的法律后果？
2、轉租中次承租人的權利
3、未經出租人同意轉租的，出租人行使撤銷權的期限如何確定？
4、承租人未經轉租的，其向次承租人收取的租金是否構成不當?shù)美?/p>

第三講、買賣不破租賃與承租人的優(yōu)先購買權
一、買賣不破租賃的法律適用
1、租賃期間租賃物發(fā)生所有權變動，租賃效力如何？
2、房屋出租前設定抵押，因抵押權發(fā)生所有權的變動，是否適用“所有權變動不破租賃”的原則？
3、買賣不破租賃在破產財產的處理適用
4、買賣不破租賃適用的客體范疇
二、承租人的優(yōu)先購買權
1、房屋承租人存在違約行為，主張優(yōu)先購買權是否能得到支持？
2、轉租情形下的承租人是否享有優(yōu)先購買權？
3、出租人出賣租賃物時通知承租人的合理期限如何確定？
4、出租人履行通知義務后又改變價格等條件，是否應再次通知承租人？
5、通過拍賣方式出賣租賃房屋的，承租人是否享有優(yōu)先權？
6、出賣人以折價、變賣方式出賣出租房屋，承租人是否享有優(yōu)先權？

第四講、《民法典》下抵押權與租賃權沖突糾紛 
一、租賃權與抵押權糾紛
1、《民法典》創(chuàng)設居住權
2、居住權是否影響房屋的租賃？
3、租賃權在先，抵押在后，《民法典》如何規(guī)定？
4、抵押權在先，租賃在后，《民法典》如何規(guī)定？
5、抵押權實現(xiàn)方法與承租人的優(yōu)先購買權發(fā)生沖突，如何協(xié)調？
6、出租人故意隱瞞定約前出租房屋已被抵押的事實，應如何承擔責任？
二、房屋租賃權的招投標
1、房屋租賃權能否通過招投標？
2、招投標應該注意風險

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