為了在基于內外部環(huán)境分析的基礎上對房地產企業(yè)的戰(zhàn)略定位進行準確地描述，結合房地產行業(yè)的特性，從產品、區(qū)域、價值鏈的三個維度建立模型進行分析。

1. 區(qū)域：根據(jù)區(qū)域市場分析，結合自身資源優(yōu)勢，最終確定區(qū)域布局。

　　2. 產品：根據(jù)目標客戶群分析，結合自身資源優(yōu)勢，確定業(yè)態(tài)組合，并形成產品線規(guī)劃。

　　3. 價值鏈：根據(jù)利潤池、外部條件、關鍵成功因素等行業(yè)判斷要素，對主要涉及環(huán)節(jié)進行動態(tài)戰(zhàn)略評估，最終確定取舍，進而整合自身資源，把握地產價值鏈核心環(huán)節(jié)。

一、產品和區(qū)域綜合分析

　　從區(qū)域和產品兩個維度看，結合房地產行業(yè)現(xiàn)狀，一般而言存在三種擴張路徑。

　　1. 聚焦產品，擴張區(qū)域

　　1) 優(yōu)點：享受產品復制帶來的規(guī)模經濟；

　　2) 缺點：因適合的土地機會有限，需擴張市場；

　　3) 典型企業(yè)：星河灣、碧桂園、仁恒/晉和、華僑城、南京郎詩

　　2. 產品與市場擴張平衡進行

　　1) 優(yōu)點：兼顧產品復制與聚焦城市的規(guī)模經濟，易把握土地機會

　　2) 缺點：企業(yè)規(guī)模不大時，不易形成成主力產品線與根據(jù)地城市

　　3) 典型企業(yè)：萬科、中海、金地、浙江綠城

　　3. 聚焦區(qū)域，多業(yè)態(tài)開發(fā)

　　1) 優(yōu)點：享受聚焦同一城市帶來的規(guī)模經濟

　　2) 缺點：為了把握土地機會，需要研發(fā)多種產品

　　3) 典型企業(yè)：龍湖、珠海華發(fā)、棲霞建設、合景泰富、杭州濱江

　　二、區(qū)域分析

　　房地產開發(fā)商在資產規(guī)模與能力積累達到一定程度時，會面臨三種戰(zhàn)略選擇：全國性、多區(qū)域、區(qū)域性。一般而言，地產開發(fā)商銷售規(guī)模做到50萬平米以上，原有區(qū)域的市場空間不足，需要探尋新的市場空間。

　　1. 向外看，看全國

　　1) 戰(zhàn)略目標：全國市場，全國品牌

　　2) 典型代表：萬科

　　3) 運營風險：異地市場巨大，高投入高回報同時高風險

　　2. 向外看，多區(qū)域

　　1) 戰(zhàn)略目標：2-3個核心區(qū)域，區(qū)域強勢品牌，區(qū)域市場領導者

　　2) 典型代表：榮盛發(fā)展

　　3) 運營風險：異地市場運營風險增大

　　3. 向內看，單區(qū)域

　　1) 戰(zhàn)略目標：區(qū)域強勢品牌，區(qū)域市場領導者

　　2) 典型代表：河南建業(yè)

　　3) 運營風險：熟悉本地運營環(huán)境，風險可控性高；但可能約束企業(yè)擴張速度

　　三、產品分析

　　產品分析應當以目標客戶購買能力和需求為導向，明確價值定位，最終確定提供的產品和服務。現(xiàn)階段，房地產行業(yè)的產品類型主要包括住宅地產和商業(yè)地產兩大類，近年來，隨著社會進步及國民經濟的發(fā)展，又進一步延伸出旅游地產、養(yǎng)老地產等多種新興地產類型。

　　1. 住宅地產經營策略

　　隨著國家宏觀調控政策和房地產市場形勢的變化，企業(yè)獲取土地增值的空間減少，資金成本提高，產品增值將成為主要盈利來源，產品增值能力的提高將主要通過產品溢價和成本控制來實現(xiàn)。在目標集聚和產品差異化的基礎上，加強總成本領先，通過產品線規(guī)劃，實施產品復制，這是市場上大小房企為應對日益加劇的競爭環(huán)境的現(xiàn)實選擇。

　　2. 商業(yè)地產經營策略

　　隨商業(yè)地產等級不同而不同，一般可劃分為四個等級：

　　1) 城市綜合體

　　經營策略：一般長期持有，可出售一部分（如酒店式公寓）

　　示例：北京國貿、上海中信泰富廣場、梅龍鎮(zhèn)廣場、恒隆廣場、華潤萬象城系列、萬達廣場系列、深圳中信城市廣場、瑞安天地系列、九龍倉時代廣場系列

　　2) 寫字樓、購物中心、步行街、酒店、公寓、專業(yè)市場等

　　經營策略：一般長期持有，也可市場高點期出售

　　示例：世紀金源MALL、中糧大悅城、華聯(lián)商廈、嘉茂中心（嘉德置地）、龍湖天街系列、佳程廣場（三元橋）、聯(lián)想融科中心、華南城MALL、太古­三里屯Village

　　3) 大型社區(qū)集中型商業(yè)

　　經營策略：培育1-2年至業(yè)態(tài)穩(wěn)定后將散鋪出售，若規(guī)劃有主力店，要控制主力店面積占比、位置，散鋪不要由其轉租

　　示例：60萬平米以上郊區(qū)大盤配置總建面的3%做集中商業(yè)，城市中社區(qū)有時也會出現(xiàn)為片區(qū)配建的集中型商業(yè) 4) 社區(qū)商鋪

　　經營策略：一般最遲在竣工備案時銷售，直接散售或打包整售，業(yè)態(tài)不需規(guī)劃，但要控制住商鋪規(guī)模、樓層、處理好與人流動線關系，城市中社區(qū)商鋪一般臨街布置

　　示例：大量存在

　　四、價值鏈分析

　　從價值鏈的維度看，結合房地產行業(yè)現(xiàn)狀，一般而言存在三種模式。

　　1. 單一價值鏈環(huán)節(jié)

　　地產開發(fā)型：作為一級土地開發(fā)商的純粹地產開發(fā)型隨著“招牌掛”的全面實行，已經成為政府職能的一部分，在面向市場的房地產開發(fā)商中已經越來越少，逐漸從主流退出

　　2. 有限價值鏈集成

　　房產開發(fā)型：全面涉足，關鍵把控；對組織資源的依賴，需要投入相對多的人力資源

　　物業(yè)持有型：優(yōu)質物業(yè)長期投資是其利潤來源；風險較低；對組織資源和管理能力要求不高；但需要極強的資本實力；投資評估和土地獲取是其關鍵控制點

　　金融投資型：資本角度涉足開發(fā)，通過外包與監(jiān)管滲透各個環(huán)節(jié)；是國外房地產運營主流模式，國內處于起步階段

　　3. 完整價值鏈

綜合運作型：綜合了地產開發(fā)型和房產開發(fā)型兩種價值鏈增值模式，由于地產開發(fā)部分少了，所以該種模式也相應減少。來自正略鈞策管理咨詢公司。