不止是萬科，萬達(dá)攜手百度、騰訊攻入O2O、綠地成立金融集團(tuán)等消息層出不窮，中國(guó)房企的轉(zhuǎn)型如火如荼。

記者通過統(tǒng)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力100強(qiáng)房企的業(yè)務(wù)情況發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)型已成為地產(chǎn)商的普遍選擇，幾無純住宅地產(chǎn)商，多元化已成為主流，且已有20%的地產(chǎn)商明確以轉(zhuǎn)型作為戰(zhàn)略目標(biāo)。

地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的方向，一是向產(chǎn)業(yè)鏈的上游，如金融等方向延伸，二是圍繞地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，進(jìn)行相關(guān)多元化，甚至跨界步入文化、消費(fèi)領(lǐng)域。在地域上，地產(chǎn)商則是擴(kuò)大業(yè)務(wù)的地域范圍，加大海外投資。

一個(gè)核心的轉(zhuǎn)型模式則是，“地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”是所有開發(fā)商努力的方向。萬科淘寶賣房、“小股操盤”與凱雷合作、借鑒鐵獅門模式，以及平安借平安好房平臺(tái)殺入地產(chǎn)，都是這一模式的先鋒。

隨著互聯(lián)網(wǎng)加速對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)滲透，房地產(chǎn)也進(jìn)入全面互聯(lián)網(wǎng)化時(shí)代。其中，花樣年旗下彩生活、萬達(dá)電商、金地云服務(wù)走在行業(yè)前列。

地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型路徑：金融互聯(lián)網(wǎng)顛覆地產(chǎn)

記者發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，看似紛亂，但主要為四條主線，分別是相關(guān)多元化、智能化、涉足新興產(chǎn)業(yè)、跨界運(yùn)營(yíng)。

其中，相關(guān)多元化中，以地產(chǎn)為載體切入相關(guān)產(chǎn)業(yè)、以及全產(chǎn)業(yè)鏈一體化是最常見的策略，商業(yè)模式一般是以自持的方式運(yùn)營(yíng)酒店、城市綜合體、商場(chǎng)、寫字樓、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文體場(chǎng)館等，以獲取租金以及增值收入取代開發(fā)并出售物業(yè)。值得一提的是華夏幸福主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)新城模式，該模式一方面低價(jià)獲取大量土地，另一方面收取不菲的招商引資服務(wù)費(fèi)用。

地產(chǎn)商更為熱衷的相關(guān)多元化是進(jìn)入金融業(yè)。從統(tǒng)計(jì)看，地產(chǎn)商已全面進(jìn)入金融業(yè)，所涉業(yè)務(wù)涵蓋了幾乎所有金融業(yè)態(tài)。其中，花樣年的轉(zhuǎn)型目標(biāo)是“成為金融控股集團(tuán)”，而新湖中寶、上海正大、北京城建、新華聯(lián)等均持有的巨量金融資產(chǎn)。

互聯(lián)網(wǎng)對(duì)于傳統(tǒng)地產(chǎn)的顛覆則首先發(fā)生在銷售環(huán)節(jié)。地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的融合催生了房地產(chǎn)電商。其中，垂直房地產(chǎn)媒體網(wǎng)站搜房網(wǎng)、新浪樂居等都已推出電商業(yè)務(wù)，并與全國(guó)多數(shù)地產(chǎn)商合作?；ヂ?lián)網(wǎng)的介入，讓傳統(tǒng)的房屋銷售逐步“去中介化”，從而有望進(jìn)一步提升地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。

在互聯(lián)網(wǎng)化的進(jìn)程中，金融資本也找到了切入地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的機(jī)會(huì)，例如平安好房網(wǎng)。作為后進(jìn)的房地產(chǎn)電商，依傍平安集團(tuán)強(qiáng)大的金融實(shí)力，平安好房主打“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融”的全新電商模式，利用電商作為切入口，以金融為支點(diǎn)，企圖撬動(dòng)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈。

通過金融服務(wù)，平安好房還可以放大購(gòu)房者杠桿，突破信貸政策的限制。8月底，平安好房推出新的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品“好房貸”，宣稱“給地產(chǎn)商們的金九銀十鍍金”。該產(chǎn)品的服務(wù)包括首付分期貸款、按揭貸款、過橋貸款、贖樓貸款等。

解決信貸瓶頸無疑抓住了市場(chǎng)的“痛點(diǎn)”，這對(duì)地產(chǎn)商有如福音。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道-飛笛資訊研究員從平安好房了解到，多數(shù)開發(fā)商對(duì)該產(chǎn)品感興趣。目前，綠地集團(tuán)、世茂集團(tuán)、越秀集團(tuán)等已成為平安好房的戰(zhàn)略合作伙伴。

而且，通過互聯(lián)網(wǎng)金融不僅可以有效放大購(gòu)房者杠桿，還隱含了開發(fā)商讓利促銷。以好房寶為例，其超高的收益率隱含了開發(fā)商對(duì)投資者讓利促銷。

目前，房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的融合仍在探索階段，但已滲透到地產(chǎn)業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈。其中，花樣年旗下的彩生活打造的智慧社區(qū)、萬達(dá)集團(tuán)探索的商業(yè)消費(fèi)O2O、華夏幸福探索的智慧城市、搜房等垂直門戶推動(dòng)的房地產(chǎn)電商已初具雛形。

通過與互聯(lián)網(wǎng)、金融的深度融合，地產(chǎn)商在效率提升、商業(yè)價(jià)值挖掘以及突破政策限制、激活市場(chǎng)等方面仍有眾多機(jī)會(huì)。隨著地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，萬科、萬達(dá)等龍頭產(chǎn)商加速轉(zhuǎn)型的步伐，平安集團(tuán)、騰訊、百度等金融、IT巨頭的介入，如何借力互聯(lián)網(wǎng)、金融的力量成為地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的重要考量。

除了進(jìn)入熟悉的相關(guān)產(chǎn)業(yè)外，地產(chǎn)商還熱衷于進(jìn)入新興產(chǎn)業(yè)。其中，文化娛樂、體育產(chǎn)業(yè)最為熱衷。從數(shù)據(jù)看，跨界運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)商達(dá)到36%，且如恒大、萬達(dá)等以打造支柱產(chǎn)業(yè)的方式大規(guī)模跨界的地產(chǎn)商仍有18%，可見地產(chǎn)商的財(cái)大氣粗。

凈利12年來首跌：地產(chǎn)商的現(xiàn)實(shí)壓力

“轉(zhuǎn)型總是被逼的，原來的業(yè)務(wù)盈利空間正在縮小，”廣州一家大型地產(chǎn)商內(nèi)部人士說，公司也在思考多種轉(zhuǎn)型的路徑，去往海外的考察小分隊(duì)也進(jìn)行了多時(shí)。

銷售困難是開發(fā)商面臨的現(xiàn)實(shí)壓力。與過往“金九銀十”量?jī)r(jià)齊升不同的是，數(shù)據(jù)顯示，今年“金九銀十”并未出現(xiàn)房?jī)r(jià)的上漲，相反成交量的上升更多是房企以價(jià)換量的結(jié)果。

世聯(lián)行有關(guān)人士預(yù)計(jì)，9月份房企的推貨規(guī)模將明顯上升，當(dāng)前絕大部分房企的銷售目標(biāo)完成率并不高，部分企業(yè)完成率甚至低于30%，在僅剩下的4個(gè)月里，不少房企必須大規(guī)模推貨以求去化。

對(duì)于大部分資金緊張而銷售回款是其最關(guān)鍵資金來源的中小房企來說，降價(jià)跑量是其*的選擇。世聯(lián)行監(jiān)測(cè)的24個(gè)重點(diǎn)城市的降價(jià)樓盤數(shù)據(jù)顯示，8月份以來，降價(jià)幅度在15%以上的樓盤占比增加明顯，說明在8月份隨著推盤數(shù)據(jù)的顯著上升，部分樓盤采取更加激進(jìn)的措施。

從長(zhǎng)期趨勢(shì)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰是城市化的結(jié)果，以城市化率來衡量，2011年我國(guó)城市化率已突破50%，達(dá)到50.57%，2013年達(dá)到53.37%，在多年快速增長(zhǎng)之后，城市化率增速放緩。

曾被視為“暴利”的地產(chǎn)業(yè)盈利正在縮小。A股148家上市房企2014上半年凈利潤(rùn)合計(jì)367億元，同比下降7.1%，出現(xiàn)了自2002年以來的首次下跌，說明行業(yè)的利潤(rùn)空間正在被壓縮。此外，2014上半年，148家A股上市房企的加權(quán)毛利率為33.8%，同比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)，呈逐步萎縮趨勢(shì)。

影響房地產(chǎn)的最為關(guān)鍵的還有信貸因素。而自2014年以來，地產(chǎn)界人士均感受到“錢緊”，隨著信貸回歸偏緊的“新常態(tài)”，地產(chǎn)業(yè)景氣度也大幅下降。今年上半年，國(guó)房景氣指數(shù)已經(jīng)降到歷史底部區(qū)間。

世聯(lián)行指出，市場(chǎng)能否走出底部，房?jī)r(jià)能否企穩(wěn)依然取決于流動(dòng)性的形勢(shì)，其核心是利率水平能否出現(xiàn)顯著下降。而當(dāng)前資金面仍然偏緊，也意味著本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整時(shí)間可能要長(zhǎng)于預(yù)期。

從行業(yè)集中度角度看，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌已經(jīng)開始，行業(yè)集中度正在快速提升。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，地產(chǎn)業(yè)前10、20、50的市場(chǎng)份額都在迅速提升，無疑中小房企正在加速退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。以*50企業(yè)為例，從2013年末到2014年上半年，集中度提升了4.29個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)大于此前年度的增幅。

從開發(fā)到運(yùn)營(yíng)：盈利模式的變革

“房地產(chǎn)不再是短期生意，更是全生命周期的、以開發(fā)為基礎(chǔ)以運(yùn)營(yíng)為核心的長(zhǎng)期事業(yè)。” 深圳萊蒙國(guó)際執(zhí)行總裁陳風(fēng)楊認(rèn)為。

潘軍同樣認(rèn)為，蓋房子賣出去是一錘子買賣，而服務(wù)是終生的，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型就是要從開發(fā)變成服務(wù)，從花樣年脫胎而來的彩生活社區(qū)服務(wù)平臺(tái)今年6月上市，成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型樣本。

“地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”的轉(zhuǎn)型，要求開發(fā)商徹底改變?cè)瓉碣u房子賺錢的業(yè)務(wù)和盈利模式。

在運(yùn)營(yíng)模式的改變上，萬科和宋衛(wèi)平的藍(lán)城走得更遠(yuǎn)，在業(yè)內(nèi)率先轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。萬科的小股操盤、藍(lán)城的代建，都是通過輸出管理、盤活無形資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)借助別人的資源發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)。

這種輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型直指房地產(chǎn)的盈利模式的根本變革：從單一賣房子賺錢到賺取更多的傭金、服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)等。

提出小股操盤概念的萬科，屢屢以其2012年入股的云南昆明的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為推介樣本。

在該項(xiàng)目中，萬科投資0.23億，所占權(quán)益比例為23%。最終獲得的收益中，項(xiàng)目收益分配占0.84億元，除此之外，還包括1.26億元的管理費(fèi)和0.17億的融資渠道及手續(xù)費(fèi)。綜合算下來，萬科的投資回報(bào)率高達(dá)987%。

上半年萬科的投資收益率出現(xiàn)了一個(gè)亮點(diǎn)，同比上漲幅度達(dá)到237.8%。萬科董秘譚華杰解釋，在未來也將有這一項(xiàng)長(zhǎng)期經(jīng)常性收入來源，這也正是得益于萬科正在推的輕資產(chǎn)模式。未來萬科還將不斷擴(kuò)大小股操盤的項(xiàng)目比例，甚至原來占大股的項(xiàng)目都可能轉(zhuǎn)讓股權(quán)，變成小股。